ПО «Домофон»

 Ok

СМИ о нас

22.09.06/ "Народная газета": Не ошибиться в выборе

Все собственники квартир должны до 1 января 2007 года  выбрать способ управления жилым домом. Известно, что людям предложено три варианта:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.


О НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ


      На первый взгляд, непосредственное управление - очень хороший способ.  Заключай с каждым поставщиком услуг отдельный договор и смотри сам за качеством работ. Здесь можно сэкономить деньги на "управдоме". Если у вас небольшой дом,  и вы готовы сами потратить время на заключение договоров и получении всех необходимых согласований  - выбирайте непосредственное управление.  Этот способ неплох для единоличных владельцев, но попробуйте применить его в доме,  где таких владельцев несколько десятков, а то и сотен:  несовпадение интересов гарантировано.


О ТСЖ


      Что же дает хорошего форма объединения жильцов в юридическое лицо (ТСЖ)? В первую очередь, свободу в использовании ресурсов - пристроек, подвалов, земельных участков и т.п. Так, все доходы от сдачи свободных помещений в аренду можно направить на погашение жилищно-коммунальных платежей. И если в вашем многоквартирном доме  есть имущество, которое можно использовать для получения дохода, превышающего обозримые расходы на текущий ремонт (например, кровли или коммуникаций),  - вам просто необходимо создать ТСЖ.

      Обратной стороной медали является ответственность всех членов ТСЖ  за действия его руководства. Худо ли, бедно, но закон защищает интересы жильцов, например, ограничением роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения, а вот для юридических лиц (а  ТСЖ -  юридическое лицо) правовое регулирование отсутствует. Поэтому есть реальная возможность того, что при введении раздельных тарифов для юридических лиц и населения  жители, объединенные в ТСЖ, будут платить больше, чем те, кто платит управляющей компании.
 

ОБ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЯХ


      Выбор управляющей компании очень ответственное дело - в Обнинске есть и частные фирмы, и муниципальное учреждение. У нас принято ругать муниципальные службы. Но они никуда не денутся, в отличие от коммерческой компании или частного предпринимателя. Ведь как велик соблазн собрать деньги, ничего не делать, а при первом чрезвычайном происшествии или крупном ремонте просто исчезнуть с деньгами, собранными с жильцов. И подобные случаи в стране уже были.

Так что решать вам  - выбирать стабильность в  лице муниципальной управляющей компании или рискнуть.

А теперь о том, что следовало бы знать всем, но известно только специалистам.  Сегодня 100%-ная оплата жилищно-коммунальных услуг -  лишь миф. На самом деле положение  в  Обнинске следующее:

- содержание муниципальной Управляющей компании и Аварийной службы не включено в тариф для населения и оплачивается  из бюджета;

- банки и почта не берут платы с жителей при приеме коммунальных платежей. Но они отнюдь не альтруисты. Просто сумма сбора 2-3%  удерживается банками и не доходит до Управляющей компании. В тариф и бюджетное содержание эти потери не заложены, а Управляющая компания  ничего не оставляет себе, все распределяя поставщикам услуг. Вот и растут ее долги. Будь компания частной - жители давно бы  оплачивали эти сборы за свой счет. А в муниципальной УК  во главу угла ставится социальная значимость вопроса  в ущерб своим финансовым интересам;


- муниципальная Управляющая компания  (в отличии от частных) целиком зависит от тарифов для населения, утверждаемых муниципальными властями. Поэтому все просчеты и популистские действия ложатся на нее.
Яркий пример. С 1 марта 2005 года был пересмотрен норматив по отоплению для населения. В результате этого  из оплаты в летнее время выпала часть тепловой энергии, представляющая собой циркуляционные потери в системе горячего водоснабжения. Кажется, все правильно, с потерями надо бороться. Но в быту-то оказывается, что за этим страшным термином скрывается работа   полотенцесушителей. Оказалось,  что такой услуги нет в перечне коммунальных услуг, следовательно, нельзя брать плату с жителей за то, чего нет. Но полотенцесушители работали, ведь их отключение грозило социальным взрывом. И МП "Теплоснабжение" исправно предъявляло стоимость потребленной тепловой энергии Управляющей компании. В результате в 2005 году убытки составили  более  9 миллионов рублей.


О ЧАСТНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЯХ


       А теперь подумаем, как работать частной управляющей компании,  зачем ей накапливать убытки? Ведь условия ее работы в Обнинске таковы:

- Действующий  тариф для населения на содержание и техническое обслуживание жилья на 34% меньше экономически обоснованного тарифа, покрывающего все затраты на необходимые работы по обслуживанию жилого фонда 

- По закону предельный рост тарифов для населения на 2006-й год - 20%, а на    2007-й год - 15%. И если использовать все возможности по максимуму, предельный рост тарифов может составить в 2007-м году более  35 %.

       Перейдем к конкретным цифрам. В зависимости от степени благоустройства жилья тариф варьируется, но в среднем ситуация в Обнинске следующая: житель платит за  обслуживание жилья    7,29 руб. за кв. метр при экономически обоснованном тарифе 9,78 руб. за кв. м.  В 2007-м году максимальная  цена  обслуживания квадратного метра жилья не должна превысить  10 руб., хотя реальные затраты приблизятся к  20  руб. /кв.м,

Вывод тревожен. В условиях, когда на содержание каждого квадратного метра обслуживаемого жилья муниципальной Управляющей компании придется дополнительно вкладывать свои кровные 10 рублей, частной управляющей компании, на наш взгляд,  остается лишь следующая стратегия работы (альтруизм исключается сразу):

- Первоначально привлечь клиента демпингом, а затем компенсировать издержки, повысив цены до экономически обоснованного уровня на основании индивидуальных договоров управления. (Регулирование цен в виде тарифа для населения обязательно лишь для монополистов и муниципальных предприятий, для всех остальных тариф  носит рекомендательный  характер).

- Резко ограничить объем работ по текущему ремонту жилого фонда, направляя средства на содержание как наиболее видимую часть работы и финансируя текущий ремонт по остаточному принципу. Как только жилищный фонд достигнет критической степени износа - частная управляющая компания уйдет с рынка, оставив решать проблемы муниципалитету. Фактически на новых домах данная стратегия может вызвать у жильцов только положительные эмоции, которые через 5-10 лет могут обернуться горючими слезами, если муниципалитет не найдет средств на необходимые восстановительные работ.

- Честно выполнять весь объем работ, активизировав процесс выселения коммунальных неплательщиков. В этом случае доход будет приносить продажа собственности (кстати, муниципальная относится туда же), а  не само содержание жилищного фонда. По нашему мнению, сняв все возможные сливки, такая компания скорей всего тоже уйдет, но, к тому времени, возможно и заработает рыночный механизм.


ПЛЮСЫ МУНИЦИПАЛЬНОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ


      Итак, при любом развитии событий муниципальная управляющая компания, даже со своей неповоротливостью и недостатками, остается оптимальным выходом для большинства населения. Её плюсы:

- Надежность

- Учет административных ограничений связанных с социальной значимостью вопроса

- Незаинтересованность в извлечении прибыли, что и отражено в Уставе этого учреждения.


И напоследок ответ на часто задаваемый вопрос: что будет с теми домами, которые не выберут до 1 января форму управления? 

В первом полугодии 2007 года администрация обязана будет провести открытый конкурс на выбор управляющей организации и, по результатам конкурса,  жилищный фонд будет передан победителю. Будет ли участвовать в конкурсе муниципальная Управляющая компания или она останется лишь спасательным кругом, зависит от решения Администрации  Обнинска.  Так что если вы не очень любите рисковать - выбирайте муниципальную Управляющую компанию до 1 января 2007 года.
 
Игорь ЛЕСКОВ, заместитель директора по финансовым вопросам  МУ "Муниципальная управляющая компания"

 

 



Вернуться к списку статей
Copyright © 2006 ПО «Домофон»
Почта: info@domofon.net

Разработка сайта: «Четвертый Рим»

Наш адрес:
249034, Россия, Калужская обл., г. Обнинск, ул. Белкинская, д. 44

Схема проезда

Телефоны:(48439) 6–44–22
(48439) 4–99–88
Факс: (48439) 4–99–88
Rambler's Top100